Los impuestos que se pagan cuando se realiza una operación inmobiliaria

Con un mercado inmobiliario en alza en los ultimos meses, el aspecto impositivo no puede obviarse tanto de los vendedores como de los compradores a la hora de avanzar en una operación de compra-venta de inmuebles. De hecho puede marcarse un antes y un después tras los cambios legales que introdujo la reforma tributaria vigente para el año 2018.

Cuando una persona vende casas, departamentos, oficinas y locales comerciales es clave verificar cual fue su fecha de adquisición o ingreso a su patrimonio por herencia o donación para conocer su tratamiento impositivo que tiene que aplicarse.

Otra realidad impositiva viven quienes compraron la propiedad a partir de 2018. En este caso, cuando se efectúe la venta quedará alcanzada por el nuevo régimen dispuesto por la reforma que es el impuesto a las ganancias de 15 por ciento en pesos, por la diferencia entre el valor de compra actualizado y el de venta.

Un cambio que puede darse con la nueva legislación esta referido al valor de compra. Ello es así porque por la modalidad de calculo de la renta (precio de venta menos precio de compra) resulta poco tentador declarar un monto de compra inferior al real ya que eso hará pagar un impuesto mayor, por ello las nuevas operaciones inmobiliarias tienden a cerrarse con montos reales evitando así la cadena de dinero oscuro tan habitual en la compra y venta de propiedades. Hasta ahora cuando la operación estaba alcanzada por el ITI no había necesidad de sincerar el precio ya que el impuesto del 1,5 por ciento es sobre lo escriturado sea cual fuere el valor de compra.

El problema que se puede plantear a futuro es que como en la práctica estas operaciones inmobiliarias se realizan en dólares, existen distorsiones en la determinación de la ganancia sobre la que se aplica el impuesto del 15 por ciento. Si en la actualidad una persona adquiere una propiedad en US$300.000 que con una cotización de $20/US$ representa $6 millones y la vende en 2020 al mismo precio en moneda dura y un tipo de cambio de $30, el inversor no habrá ganado en dólares pero igual deberá pagar el 15 por ciento del monto que se revalorizó la propiedad en pesos.

El cálculo del impuesto sería el siguiente: por la corrección del tipo de cambio el valor de esa propiedad pasará en dos años de $6 millones a $9 millones. Luego al monto original ($6 millones) se le aplicará la actualización del coeficiente de inflación que si por ejemplo es del 30 por ciento establecerá una actualización del costo llegando a $7,8 millones, pero como la vende en US$300.000 que son $ 9 millones, deberá pagar el 15 por ciento de $1,2 millones -la diferencia entre esos $9 millones y $7.8 millones- que implican $180.000. Una ganancia totalmente ficticia.

La situación de las empresas unipersonales o sociedades no ha cambiado con la reforma y permanece el daño de confiscatoriedad afectando el derecho de propiedad que es una garantía constitucional. “Las ventas de inmuebles están siempre gravadas por el impuesto a las Ganancias. Si se incorporó el bien antes del 31 de diciembre de 2017, su costo sólo puede actualizarse hasta el año 1992, lo cual es dramático.

Si uno hubiera comprado un local comercial en US$1 millón en tiempos de convertibilidad (que representaban un millón de pesos) y hoy decide venderlo, deberá pagar 35 por ciento de la diferencia entre el precio de venta y compra. Es decir vendiéndolo al mismo valor en dólares, el impuesto a afrontar será del 35 por ciento sobre $19 millones (la diferencia entre $1 millón y $20 millones) contemplando una cotización del dólar de $20.

Otras cuestiones

En los hechos y para evitar este tipo de situaciones, las empresas hacen venta y reemplazo pero solo implica un diferimiento de impuesto. La novedad es que a partir de 2018 las empresas podrán, por los inmuebles adquiridos con anterioridad a la reforma -en forma opcional- adherirse al revalúo contable e impositivo. Es decir, pueden modificar el valor registrado tras una valuación especial realizada por un profesional matriculado o bien utilizando coeficientes de una tabla de la ley.

Para avanzar en este proceso deberá abonarse un porcentaje variable segun el tipo de bien como impuesto especial sobre el mayor valor del registrado impositivamente.


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