Tratamiento Impositivo de los Alquileres

Es una de los ingresos que mas comunmente se perciben y no todos saben las obligaciones que acarrea tal actividad, ello motiva el presente resumen.

Se entiende que habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso y goce de una cosa y la otra a pagar un precio determinado en dinero. El que recibe el precio se llama locador o arrendador y el que paga el precio se denomina locatarios, arrendatario o inquilino. El precio recibe la denominación de alquiler o arrendamiento.

Veamos a continuación, la relación de los alquileres con los diferentes impuestos.

Impuesto a las ganancias

El inciso a) del artículo 41 de la ley de impuesto a las ganancias dispone que serán rentas de la primera categoría el producido en dinero o en especie de la locación de inmuebles urbanos y rurales cuando el locador es Persona Fisica, si el que alquila es una sociedad serán rentas de tercera categoría.

 

Estas rentas se imputan por el criterio de lo devengado. No deben tenerse en cuenta los alquileres o arrendamientos incobrables entendiéndose como tales aquellos adeudados al finalizar los juicios de desalojo y de cobro de pesos. Por otra parte, corresponderá ser declarados como ganancias los alquileres incobrables que se recuperen en el año en que tal hecho tenga lugar.

 

Otros conceptos que son rentas de la primera categoría según la Ley de Ganancias

a) El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles por los arrendatarios o inquilinos que constituyan un beneficio para el propietario y en la parte en que éste no esté obligado a indemnizar. Recordamos que para que la mejora sea considerada como tal su importe en el ejercicio de la habilitación debe superar el veinte por ciento (20%) del valor residual del bien.

c) La contribución directa o territorial y otros gravámenes que el inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo. Se refiere a la contribución y otros gravámenes que corresponden al propietario y sin embargo se hace cargo el inquilino. No alcanza a los servicios públicos que se encuentran a cargo de los inquilinos.

d) El importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario.

e) El valor locativo presunto de determinados inmuebles.

1)El valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes.

2) El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado (por ejemplo los comodatos).

El artículo 56 del decreto reglamentario permite tomar como valor locativo el equivalente al alquiler o arrendamiento que obtendría el propietario si alquilase o arrendase el inmueble. Es en definitiva una cuestión de prueba. Se podría por ejemplo, solicitar el valor presunto del alquiler o arrendamiento solicitando cotización en dos inmobiliarias de la zona.

Deducciones especiales

Mencionadas en el artículo 85 de la ley y en los artículos 60 y 62 del decreto reglamentario.

a) Gastos de mantenimiento. Para los inmuebles urbanos se podrá optar por alguno de estos procedimientos:

1) Deducción en base de comprobantes de gastos reales

2) Deducción de gastos presuntos que surge de aplicar el cinco por ciento (5%) sobre la renta bruta del inmueble

Adoptado un procedimiento se lo deberá aplicar a todos los inmuebles que ceda en locación el contribuyente el que no podrá cambiar hasta pasado cinco (5) años de aquel en que se hiciera la opción. Para los inmuebles rurales siempre se deberá tomar los gastos reales.

b) Impuestos y tasas que gravan el inmueble

c) Amortizaciones de edificios, demás construcciones y bienes muebles, de corresponder. Se debe amortizar sobre el valor de costo del edificio que surge del avalúo fiscal. El terreno no se amortiza. La vida útil del inmueble es de cincuenta (50) años equivalente a 200 trimestres calendarios.

d) Intereses devengados por deudas hipotecarias

e) Primas de seguros que cubran riesgo sobre el inmueble.

f) Deducciones cuando se trate de inmuebles sublocados o subarrendados

 

Impuesto al Valor Agregado

La locación de inmuebles se encuentra dentro de la enunciación establecida en el punto 18 del artículo 3° de la Ley de IVA que se refiere a “cuando se trate de alquileres de inmuebles para conferencias, fiestas convenciones y similares”.

Cuando se está en presencia de una locación de inmuebles con otros destinos a los mencionados en el párrafo anterior, quedarán comprendidas por el punto 21 del inciso e) de dicho artículo.

Por lo tanto, están gravadas, todas aquellas locaciones que en función del destino y del monto de la locación o del sujeto locatario no estuvieran expresamente exentas.

El apartado 22) del inciso h) del artículo 7° de la ley dispone que están exentas de IVA:

1) Las locaciones de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y de su familia.

2) Las locaciones de inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias.

3) Los inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y los organismos comprendidos en el artículo 1° de la ley 22.016

4) Las restantes locaciones también se encontrarán exentas cuando el valor del alquiler, por unidad, por locatario y por período mensual el monto no supere los $ un mil quinientos pesos ($1.500) según el artículo 38 del decreto reglamentario de la ley de IVA.

La base imponible será la que resulte de adicionar al precio convenido en el respectivo contrato, los montos que por cualquier concepto se estipulen como complemento del mismo, prorrateados en los meses de duración del contrato, excepto los importes correspondientes a gravámenes, expensas y demás gastos por tasas y servicios que el locatario tome a su cargo

Por su parte, el artículo 2° de la Resolución General AFIP 1.032/2001 establece que sólo se debe inscribir ante el Organismo Fiscal a los condominios de inmuebles cuando se trate de locaciones gravadas.

Para las locaciones gravadas, la alícuota del impuesto es del veintiuno por ciento (21%).

Alquileres temporarios de inmuebles de veraneo y recreo

Ni en la ley ni en su decreto reglamentario se hace referencia alguna al alquiler de temporada para recreo o veraneo.

El artículo 7 de la Resolución General AFIP 1.032/2001 señala que no se considerarán comprendidas en la exención prevista en el punto 22 del inciso h) del primer párrafo del artículo 7 de la LIVA aquellas locaciones de inmuebles que no tengan como único destino el de la vivienda ni aquellas que aun teniendo dicho destino no sean habitadas por le locatario y su familia, (el caso de que una empresa alquile un inmueble para vivienda de un Director).

Con relación a los alquileres de carácter temporario el artículo 38 del DRLIVA expresa que no resultará procedente la exención mencionada en el punto 22 del inciso h) del artículo 7 de la ley, cuando se trate de locaciones temporarias de inmuebles en edificios en los que se realicen prestaciones de servicios asimilables a las comprendidas en el punto 2 del inciso 3) del artículo 3° de la ley. O sea, que la exención no procede para el caso de las prestaciones de servicios gravadas que realizan los hoteles, hosterías, pensiones, hospedajes, moteles, campamentos, “apart hoteles” y similares.

Impuesto sobre los ingresos brutos. Neuquen

El punto o del artículo 203 del Código Fiscal de la Provincia del Neuquen dispone que estén exentos del pago del impuesto sobre los ingresos brutos, los ingresos correspondientes al propietario Persona Física por el alquiler de hasta dos (2) unidades de vivienda, que sean viviendas de uso familiar y siempre que no se supere el importe que fije la ley tarifaria.

El artículo 6 de la Ley Tarifaria de Neuquen Nº 3035 fija dicho importe para el año 2017 en pesos ocho mil ($ 8.000).

La alícuota del impuesto es del 2% y se exime de presentar declaraciones juradas cuando no hay base imponible.

Monotributo

Los contribuyentes se pueden adherir al Régimen Simplificado. Es un régimen optativo del sistema general siempre que se cumplan todos los parametros de Régimen: cantidad de inmuebles alquilados 3 y montos de ingresos.

 


Dejá un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

*